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Diverses obligations incombent aux bailleurs de locaux commerciaux par application des dispositions de droit commun du bail. Ainsi, aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu d’assurer l’entretien de la chose « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

 

Par un arrêt en date du 15 décembre 2021 (Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, nos 20-14.423), la Cour de cassation a apporté une précision intéressante en ce qui concerne les obligations pesant sur les propriétaires de locaux loués, situés dans les centres commerciaux.

En l’espèce, le propriétaire d’un centre commercial « haut de gamme » avait donné à bail un de ses locaux. Ultérieurement, ce dernier avait pris la décision d’accueillir plusieurs enseignes « bon marché », ce qui avait eu pour effet d’impacter l’environnement commercial et, dès lors, la clientèle du centre commercial, ce dont le preneur se plaignait en faisant valoir une atteinte à la prospérité de ses affaires.

Saisie de cette problématique, la Cour de cassation a jugé que si le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée, il n’est pas tenu, en l’absence de clause particulière dans le bail, d’en assurer la commercialité.

Cette décision s’inscrit, plus largement, dans un courant jurisprudentiel selon lequel il ne doit pas être fait de distinction entre les obligations pesant sur les bailleurs de locaux commerciaux d’une part et sur les bailleurs de locaux ayant un usage distinct d’autre part, tous étant soumis à la lettre de l’article 1179 du Code civil.

La Cour de cassation confirme ainsi que le bailleur est seulement tenu, en l’absence de stipulation particulière du contrat de bail, d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance de la chose louée, sans être tenu de maintenir au preneur un environnement commercial favorable (voir aussi en ce sens Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, no 11-23.541).

Il est donc recommandé, aux preneurs comme aux bailleurs, de rester vigilants sur la rédaction des clauses du bail, sources d’obligations à l’égard des parties !

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