La Cour de Cassation a tranché en faveur des bailleurs s’agissant de l’exigibilité des loyers commerciaux pendant la période de fermeture des commerces dits « non essentiels » résultant de l’épidémie de covid-19 (mars-mai 2020 ; octobre-novembre 2020 ; février-avril 2021).

En effet, plus de deux ans après le début de la crise liée au covid-19, la Cour de cassation a confirmé, par trois arrêts rendus le 30 juin 2022, que l’obligation de paiement des loyers n’est ni suspendue, ni neutralisée pendant le confinement. Dans son communiqué de presse, la Haute Juridiction indique en effet que « la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers ».

Les trois décisions rendues par la troisième chambre civile le 30 juin 2022 étaient particulièrement attendues, tant l’insécurité juridique était grande, la jurisprudence contradictoire et les questions nombreuses.

La Cour de Cassation a rejeté l’argument tiré de la force majeure. Pour cette dernière, ce n’est pas parce qu’une personne n’obtient pas la contrepartie à laquelle elle a droit qu’elle peut se prévaloir de la force majeure pour suspendre temporairement ou définitivement sa propre obligation. En effet, la force majeure est une excuse à l’impossibilité d’exécution d’une obligation. Or, la Haute juridiction considère que, même s’ils ne pouvaient pas profiter du local pour y exploiter leur activité commerciale, les preneurs pouvaient quand même régler leur loyer.

La Cour de cassation ne s’est pas contentée de rejeter l’argument sur la force majeure, elle a également rejeté l’argument tiré de la perte de la chose louée et jugé que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (n° 21-19.889 et n° 21-21.190, respectivement, 3e et 2e esp.).

Quant à la possibilité d’agir en référé, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi (n° 21-20.127, 1re esp.) qui faisait valoir que l’obligation du preneur de payer le loyer était sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile.